¿Cómo lograr proyectos inmobiliarios armoniosos con la comunidad?

¿Cómo lograr proyectos inmobiliarios armoniosos con la comunidad?

Atrás quedaron los tiempos en que una empresa se instalaba y se ponía a construir. Hoy la nueva relación con el entorno demanda el desafío de vincularse con las comunidades. Esto porque no solo la sociedad lo exige, sino porque está en juego la sustentabilidad y legitimidad de las organizaciones.

Una verdadera transformación ha ocurrido durante los últimos cinco años en la relación entre empresas y sociedad. Ambas tienen un nuevo rol para vincularse entre sí. Mientras para las compañías, donde por supuesto se incluye el rubro de la construcción e inmobiliario, el desafío es concretar la responsabilidad social; las comunidades están cada vez más preparadas y exigen del sector un trabajo riguroso.

En el país, las empresas han ido entendiendo y valorando el tema. Según expertos, para la industria inmobiliaria es primordial abordar esta relación e incluirla en su gestión de negocios, por el impacto concreto que genera en el desarrollo de sus proyectos tanto en  las comunidades, como en el entorno.

Juan Pablo Gándara, director del área de Nexo Social de Nexos Comunicaciones, concuerda en que la relación empresa-sociedad cambió. Afirma que uno de los factores fundamentales para esta nueva realidad es el mayor acceso de la ciudadanía a contenidos relacionados con el habitar y que antes no consideraba. “Puede acceder a información sobre planificación urbana, planes ambientales e inversión de gobiernos regionales. En definitiva, esto hace que la comunidad se cuestione las condiciones en las que está viviendo”, acota.

Pero, según el profesional, lo determinante es el cambio en la distribución del poder en la sociedad. “Antes no existían los conductos o herramientas necesarias para ir a conversar, por ejemplo, con un desarrollador inmobiliario, hoy sí las hay. Actualmente, distintos actores tienen acceso a especialistas de diversas materias, lo que hace que los proyectos de inversión deban cumplir con un estándar mucho más elevado, lo que ha equiparado “la cancha” al momento de establecer diálogos y relaciones”, afirma Gándara.

La teoría de Edward Freeman sobre los stakeholders refuerza este punto. Según ella, así como existen accionistas de las empresas también existen clientes, trabajadores, proveedores y comunidad. Y es ésta última la que ha ido adquiriendo poder frente a las compañías. Es por ello, que las empresas no sólo deben velar por sus accionistas, sino también por el entorno donde se insertan sus proyectos.

Así el mundo inmobiliario –al igual que otros rubros productivos- comenzaron a preguntarse: ¿cómo hacer mejor las cosas? y si ¿quizás la gente no estaba tan satisfecha con la manera de hacer ciudad? De ahí, el cambio en la forma de cómo manejar las externalidades que generan los distintos proyectos.

La  ciudadanía hoy está más preparada. Accede a información sobre planificación urbana, planes ambientales e inversión de gobiernos regionales y esto hace que se pregunten sobre la forma en la que está viviendo.

“Sin duda, hemos entendido las expectativas de quienes podemos afectar cuando llegamos a ejecutar un proyecto. La fórmula es entender a la comunidad y ponerse en su lugar”.

CONOCER EL ENTORNO
Con este panorama era natural que el modelo de negocios de las empresas del sector también se modificara. El representante de Nexos Comunicaciones señala que “eso significa un nuevo enfoque desde la concepción del proyecto, incluyendo costos y carta Gantt de la iniciativa”.

Para el experto, no sirve hacer un proyecto entre cuatro paredes, por lo que entrega las claves para lograr un plan armonioso con el entorno.

Entre ellas, comprender las dinámicas del lugar y abrirse a recibir retroalimentación sobre el proyecto, dialogando de manera honesta y constructiva y defendiendo lo que se considere razonable.

Agrega otros de los pilares de este nuevo relacionamiento: generar información de manera oportuna y transparente; favorecer procesos de participación de manera temprana; que el desarrollador se presente en el lugar que afecta; tener flexibilidad para cambiar asuntos de diseño del proyecto y darse el tiempo para escuchar a la comunidad. En resumen, hacer un “buen proyecto” para ese lugar. 

Asimismo, el aspecto ético juega un papel importante en las relaciones que se establecen con las comunidades. Cristóbal Hernández, gerente de proyectos de la empresa local Giro Estratégico, expresa que hoy los privados tienen una mayor voluntad para comprometerse con metas de bien común. “La idea es que las inmobiliarias avancen en este camino con el convencimiento que nos va hacer bien a todos”, precisa.

En esta nueva etapa ¿qué hacer para no llegar a conflictos que pueden dañar o retrasar inversiones? Hernández recomienda que además de analizar las nuevas relaciones con la ciudadanía, se deben integrar al quehacer de la empresa y así implementarlas en el desarrollo del proyecto.

“Hoy la gestión de proyectos debe ir de la mano del relacionamiento y ser un antecedente más de la sustentabilidad de la empresa. Que se adopte como parte del estándar ético de la actividad”, expresa.

De esta manera, Hernández señala que se debe “estudiar” el entorno a intervenir y analizar cómo éste es compatible con la idea de proyecto inicial.

Luego, conocer los niveles de expectativas e impacto del proyecto y según ese diagnóstico establecer la manera más razonable de vincularse con los distintos actores. Esto implica, dice el profesional, identificar  los públicos a los que afectará la iniciativa.

Así, se pueden establecer los mecanismos de relación más eficiente con cada uno de ellos. Pero advierte que “no existe una fórmula única, porque los contextos geográficos varían y también el proyecto que se pretende desarrollar”.

ENTENDER A LA COMUNIDAD
Entender el entorno donde se va a ejecutar un proyecto, el contexto social y económico es gravitante a la hora de definir una inversión. De esta manera, lo ha realizado la constructora Avatar, que hace más de 10 años integró en su política organizacional el acercamiento con la comunidad a la que impactarán con sus proyectos.

Esta concepción ya forma parte del ADN de la empresa. Es decir, la política de buen vecino la tiene claro desde el gerente general hasta el trabajador en terreno”, dice Cristian Zapata, gerente de construcción.

Javier Ugarte, gerente del grupo Avatar e inmobiliaria Vellatrix explica que hay procedimientos establecidos que han adoptado al momento de planificar un proyecto. Afirma que antes de iniciar la construcción se reúnen con vecinos para comunicarles de qué se tratará la iniciativa y sus principales etapas. Durante la ejecución del mismo, el objetivo es mantener informados, en forma permanente, a estos públicos de las distintas fases del proyecto y sus afectaciones.

“Tenemos una constante comunicación, ya sea mediante cartas, mails y por supuesto tratamos de privilegiar el cara a cara con la comunidad”, enfatiza. Agrega que en esta retroalimentación recogen las sugerencias de los vecinos e intentan llegar a acuerdos si existiera un conflicto o desaveniencia.

Ugarte señala que muchas veces se han flexibilizado algunas acciones de construcción, ya que están conscientes que este tipo de actividad altera el entorno cercano. Incluso –subraya el gerente- en un caso un proyecto de edificación debió modificarse sustancialmente (bajar el número de pisos que pensaban construir) para lograr revertir la oposición de vecinos.

Finalmente, el ejecutivo aconseja que la previsualización por parte de los afectados de un proyecto y la participación ciudadana son relevantes para el desarrollo y legitimidad del negocio inmobiliario. “Sin duda, hemos entendido las expectativas de quienes podemos afectar cuando llegamos a ejecutar un proyecto. La fórmula es comprender a la comunidad y ponerse en su lugar”.

PDA del Gran Concepción y la industria inmobiliaria: Los cambios que vienen

PDA del Gran Concepción y la industria inmobiliaria: Los cambios que vienen

Los principales impactos para el sector de la construcción tienen relación con nuevas exigencias en materia de acondicionamiento térmico para las viviendas y las compensaciones que deberán realizar los proyectos por sus emisiones contaminantes.

En manos de la Contraloría General de la República está el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica para el Gran Concepción (PDA), luego que reingresara en agosto a ese organismo, tras nuevas adecuaciones requeridas.

En la seremi de Medio Ambiente de la región del Biobío no se atreven a anticipar una fecha de entrada en vigencia de este PDA, pues señalan que “son tiempos de la Contraloría”, pero esperan que antes de fin de año haya luz verde para su aplicación.

Así, este instrumento ambiental regirá para 10 comunas de la provincia como son Concepción, Hualpén, Talcahuano, Chiguayante, San Pedro de la Paz, Lota, Coronel, Penco, Tomé y Hualqui.

Entre los sectores productivos que deberán realizar cambios a su forma de operar está la industria de la construcción, que según Mario Delannays, seremi regional de Medio Ambiente, en instancias de evaluación de proyectos deberán considerar variables como la compensación de sus emisiones contaminantes; entre los principales aspectos que tipifica el plan.

Se precisa que los proyectos que tengan una emisión superior a 2,5 toneladas/año de MP 2,5 y cinco toneladas/año de MP 10 deberán ejecutar un plan de compensaciones de emisiones al medio ambiente. Además se consideran emisiones críticas para compensación de las mismas 10 toneladas de SO2 o 20 toneladas de NOX.

Las compensaciones, señala la autoridad, podrán ser mediante el recambio de calefactores, recambio de calderas, cambios en combustibles, sistemas de aislación y recambios en sistemas de transportes.

Otro de los factores que las iniciativas deberán tener en cuenta es el tema de la aislación térmica. Según Delannays “las viviendas nuevas tendrán que considerar un mejor estándar en la envolvente térmica, condensación, filtración de aire, ventilación, control de ganancias solares y aislamiento térmico de sobrecimientos.

Pablo Zenteno, ingeniero especialista en temas medioambientales y quien ha asesorado a empresas del sector en ciudades que ya cuentan con planes de descontaminación, afirma que los nuevos requisitos de eficiencia térmica, si bien están actualmente considerados en algunas disposiciones, “con el PDA se acelera su implementación y se transforman en un elemento normado”.

Zenteno señala que los proyectos –ingresados al SEIA- tendrán que calcular tanto las emisiones directas como las indirectas. Se habla de las emisiones futuras del proyecto y que el desarrollador debe incluir un plan que precise el cálculo de cuánto va a emitir. Si se sobrepasan los umbrales establecidos en el PDA, se deberá especificar de qué manera se van a compensar esas emisiones.

Las compensaciones son en un año y deberán ejecutarse en cualquier comuna donde rige el PDA. El profesional menciona que las empresas, que ingresan al Sistema de Impacto Ambiental y superan el umbral establecido, deberán presentar un plan de compensaciones que serán discutidas y aprobadas por la seremi de Medio Ambiente, en la etapa de evaluación ambiental de proyectos.

Los proyectos más grandes y de largo plazo, advierte Zenteno, deberán considerar para el cálculo de las emisiones las etapas entregadas de la construcción junto con las fases de construcciones futuras, por lo cual a su juicio “muchas veces se terminará compensando una cantidad mayor a lo que se calculaba inicialmente”.

Se precisa que los proyectos que tengan una emisión superior a 2,5 toneladas/año de MP 2,5 y cinco toneladas/año de MP 10 deberán ejecutar un plan de compensaciones de emisiones al medio ambiente.

“En el caso de las viviendas privadas no cuentan con un subsidio asociado para implementar las modificaciones que solicita el PDA, es el desarrollador el que asumirá los costos de los nuevos estándares” (Pablo Piña, vicepresidente Comité de Arquitectura, CChC).

NUEVOS ESTÁNDARES
El arquitecto Pablo Piña, vicepresidente del Comité de Arquitectura y Urbanismo de la CChC Concepción, señala que los nuevos estándares van afectar directamente al diseño y a las soluciones constructivas que incorporan los proyectos.

Explica que en el caso del reacondicionamiento térmico que menciona el PDA se indican nuevos valores para la transmitancia térmica (Valor U), los cuales se incrementan tres veces por sobre lo que hoy considera la actual norma de aislación térmica. Esto, tiene por objetivo bajar el requerimiento energético de la población.

El plan además propone disminuir el riesgo de condensación superficial e interscicial, la cual se deberá estudiar, demostrar y, en muchos casos, mejorar; dice Piña. Precisa que esto implica integrar elementos constructivos que antes no estaban considerados en un proyecto.

En cuanto a la infiltración de aire (es decir, donde ingresa aire sin estar regulado) se debe cumplir con un cierto valor e incorporar además un sistema de ventilación en la vivienda, que antes no era obligatorio. El resguardo de la calidad del aire interior se norma en forma obligatoria con el PDA.

Piña expresa que las iniciativas que ingresen al sistema ambiental y que sobrepasan la norma contaminante que especifica el PDA tendrán que presentar medidas de mitigación y, en algunos casos, realizar las compensaciones correspondientes.

Explica que este tipo de plan que presente el desarrollador debe estar aprobado por la seremi y tener claridad de cuánto contamina el proyecto, cómo reducir esas emisiones y qué tipo de compensaciones se ejecutarán de ser necesarias.

Lo anterior, apunta el profesional, impactará en el costo del proyecto. “En el caso de las viviendas privadas no cuentan con un subsidio asociado para implementar las modificaciones que solicita el PDA, es el desarrollador el que asumirá los costos de los nuevos estándares que comenzarán a regir”.

PROYECTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS
El PDA difiere en cuanto a los plazos para el sector privado y el público. Para éste último especifica un lapso de 12 meses, luego de su entrada en vigencia, para que se apliquen los nuevos valores exigidos en términos de aislación térmica.

Piña explica que posterior a los dos años, los valores aumentan en techos, muros y pisos. Y se agrega la ventilación en ventanas y puertas; elemento que no era considerado y que el plan establece como necesario a cumplir.

Asimismo, el documento incorpora un nuevo ítem: el control de ganancias solares y aislamiento térmico de los sobrecimientos. El arquitecto especifica que al segundo año de aplicación del PDA se incorpora un nuevo punto más para evaluar y demostrar. “Lo que se proponía controlar hasta ese momento eran subsanables a través de elementos constructivos, pero con este factor se afecta el diseño del proyecto”, advierte.

En el caso del mercado inmobiliario privado el PDA es más rígido, ya que obliga a cumplir con todos los estándares renovados -mencionados anteriormente- apenas entre en vigencia el instrumento ambiental. Señala que dentro de los tres primeros años de aplicación del formato para descontaminar deberán ser cumplidos.

Se suma la obligatoriedad de incorporar termopaneles en viviendas y puertas aisladas térmicamente; una innovación que deberá adoptar la industria y en especial el mercado de proveedores del sector.

Finalmente, Piña afirma que como el PDA obliga a certificar varios ítems, los proyectistas deberán capacitarse en el tema y abordar no solo la línea de diseño del proyecto. “Obviamente, esto se va a proyectar en un diseño con un costo más elevado que el de hoy, pues las obras incorporarán elementos de ventilación antes no contemplados, mejores estándares productivos para evitar infiltraciones y aislamiento térmico con valores superiores”.

PROYECTOS CON PDA
La oficina de arquitectura Fluxá & Asociados cuenta con experiencia al proyectar iniciativas inmobiliarias en zonas que ya cuentan con PDA. En Chillán, por ejemplo, realizaron el diseño de un proyecto de condominios y edificio el cual incorporó todos los elementos que exigía el modelo de antidescontaminación.

Eleodoro Mora, jefe de proyectos del Área de Vivienda, Condominio, Loteos y Edificios Menores de esa oficina, afirma que los criterios de aislación térmica, ventilación y orientación de apertura delas viviendas son condiciones que se refuerzan en ese PDA y que exigen mayores estándares. “Hay un impacto en costos para los proyectos y en soluciones constructivas”, señala.

Agrega que existen otras condicionantes que afectan al diseño como las aperturas según la orientación, requisito del PDA de Chillán. Esto significa que obliga a una construcción a orientarse de buena manera.

Estos nuevos requerimientos, menciona el arquitecto, deben estar validados por un profesional, que informe y entregue el visto bueno de todas las terminaciones y orientaciones. En resumen, en un plan de descontaminación debe estar todo medido y demostrado.  

Felipe Schlack asume nuevo periodo en CChC Concepción

Felipe Schlack asume nuevo periodo en CChC Concepción

La 62ª Asamblea de Socios de la CChC Concepción ratificó a la actual Mesa Directiva, que lidera el empresario Felipe Schlack, para presidir la entidad gremial durante el periodo 2019-2020.  

La Directiva además está compuesta por los vicepresidentes Helen Martin y Mauricio Carvajal. En tanto, el arquitecto Manuel Durán se mantiene como past presidente.

En la ceremonia, a la que asistieron socios y dirigentes gremiales, Schlack expuso su cuenta anual de gestión, en la que detalló loshitos más importantes de su primer año en la presidencia. Entre ellos, el impulso al proyecto de Metro para la ciudad y la concreción de la Red Ciudadana “Muévete por un Metro”, que integró la CChC local. La iniciativa logró ser reconocida por el Presidente Piñera y se posicionó en la agenda pública, logrando que Fesur se abriera a la posibilidad de iniciar nuevos estudios para la viabilidad del tren subterráneo.

El dirigente también enfatizó la idea de mejorar la infraestructura pública para hacer de la región un territorio más competitivo y líder en el ámbito nacional. Asimismo, recalcó la importancia de una planificación urbana actualizada, donde el fenómeno de ladensificación se ejecute de manera equilibrada y sustentable.

Entre los próximos desafíos para este nuevo periodo, Schlack puntualizó que uno de los ejes de trabajo será el tema de laproductividad del sector.

En el plano gremial, señaló, que los esfuerzos continuarán en potenciar el tema social para trabajadores del sector, generar herramientas para aportar en la gestión de las empresas socias y seguir construyendo la alianza público- privada.

Finalmente, el artista y director de Colectivo Bla!, Payo Söchting, realizó una charla sobre sus diversas intervenciones a nivel urbano realizadas tanto en el país como en el extranjero.

Explicó que entre los factores principales para el éxito de sus proyectos fueron la participación ciudadana y la identificación que lograron las iniciativas con el entorno donde están emplazadas.

El Colectivo Bla! –creado hace 12 años- realiza el festival Hecho en Casa, catalogado como un espacio abierto para la creación de obras que serán expuestas en la Torre Entel, ícono de la capital.

La empresa ha realizado intervenciones tan llamativas como el “pato de hule” más grande del mundo en la laguna del parque Quinta Normal, en Santiago; murales en varios sectores de la comuna de San Miguel y en la ciudad de Cúcuta, en la frontera entre Colombia y Venezuela.

EMPRESAS DESTACADAS

En el marco del acto, se realizó la premiación del Cuadro de Honor en Prevención de Riesgos Laborales, que cada año organiza la Comisión de Salud y Seguridad Ocupacional del gremio junto a la Mutual de Seguridad, para galardonar a empresas socias que presenten una menor cantidad de accidentes laborales en el periodo.

En la categoría Oro se distinguieron a Masonite y a la constructora Andalién. La mención Plata fue para Alister Ingeniería y Construcción, constructora Avatar, Guindo Santo, Manzano y Asociados, Moller y Pérez Cotapos, Bitumix CVV, B Bosch y constructora José Miguel García.

En tanto, se realizó un reconocimiento a las nuevas empresas incorporadas al gremio en el último periodo.

Densificación planificada: la fórmula para la metrópolis penquista

Densificación planificada: la fórmula para la metrópolis penquista

Un desarrollo inmobiliario armónico, integrado y reglas claras para ordenar la ciudad parecen ser las claves de un crecimiento con mejor calidad de vida para el Gran Concepción. El gremio constructor aboga por un proceso equilibrado y sostenible.

Si bien la mayoría de los actores vinculados a la planificación urbana coinciden en que la densificación es una buena alternativa para abordar el crecimiento de las ciudades, tal como lo han hecho Barcelona, Londres y Paris, que son ejemplos de un buen trabajo en este sentido; los aspectos que este proceso debe incluir son los que generan debate.

La importancia de discutir ese proceso se evidencia ya que en el país el 90 % de la población vive en zonas urbanas y un 82% está en esa misma condición en la región del Biobío, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

Sergio Baeriswyl, urbanista y presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, plantea una “densificación equilibrada”, concepto que el organismo asesor incorporó entre los 16 ejes de su plan 2018-2022. “El objetivo es cómo lograr que un proceso, que es positivo, no se transforme en un fenómeno adverso para la ciudad y sus habitantes”, advierte.

El experto sostiene que este equilibrio planteado necesita de cuatro componentes: uno de ellos es la eficiencia, es decir cómo los habitantes de una ciudad utilizan el espacio público. Además que sea un proceso equitativo, con lo cual es vital que las personas no solo vivan en la periferia urbana, sino que puedan residir en zonas centrales. “Este componente tiene que ver con el grado de integración social que pueda darse en las ciudades”, menciona Baeriswyl.

Otro de los aspectos, dice el arquitecto, es la forma en que se materializa el desarrollo. En este sentido, propone que las urbes densas deben ser armónicas, lo que implica que la morfología de éstas no debe agredir la estructura existente.

Por último, menciona el urbanista, hay que aspirar a un territorio cohesionado. “Que cuando se construyan edificios, también se genere capital social en torno a ellos, con comunidades sustentables y donde los vecinos participen e interactúen”, acota.

Según Baeriswyl, Concepción mantiene buenos indicadores de integración social y de eficiencia, lo que ha quedado demostrado en los recientes rankings sobre Bienestar Territorial, donde la ciudad ocupa un lugar preponderante. Sin embargo, señala que “existen amenazas y, por lo tanto, la densificación es un proceso que hay que revisar y controlar”.

La idea es acoger a los habitantes de una ciudad, sin perder la calidad de vida. Esto es lo que hace que una urbe ciudad sea sostenible en el tiempo.

CIUDAD SOSTENIBLE

Con esa visión coincide la arquitecta Claudia Hempel, presidenta del Comité de Arquitectura y Urbanismo de la CChC Concepción, quien además agrega que el crecimiento urbano debe ser sostenible. “Es vital mantener este equilibrio asociado al desarrollo natural de las ciudades”, expresa.

Por esa razón, dice Hempel, los procesos de densificación urbana deben ser planificados. “Las normas urbanísticas definidas en los instrumentos como planos reguladores comunales, son las encargadas de normar el crecimiento de centros urbanos en forma controlada, mediante una adecuada conjugación de parámetros como densidad habitacional, altura máxima, coeficiente de constructibilidad, exigencia de antejardín o retranqueo, entre otros”, señala.

La arquitecta y académica recalca que el desafío está en hacer un manejo armonioso de esas variables. Para que, además –continúa- este proceso permita acoger la demanda de vivir en zonas céntricas y, al mismo tiempo, mantener la competitividad asociada a la dinámica de los servicios de una ciudad, resguardando la calidad de vida de los habitantes.

“La idea es acoger a más habitantes en un mismo sitio, potenciando un uso eficiente de la infraestructura urbana instalada y fortaleciendo el espacio público, lo que promueve una ciudad sostenible en el tiempo”, subraya.

Hempel afirma que la densificación de una ciudad contempla una serie de procesos virtuosos. Entre ellos, la dinamización de las áreas céntricas, favorece la renovación de centros urbanos y permite que más personas tengan la posibilidad de acceder a servicios y a conectividad privilegiada.

Según Juan Ignacio Lathrop, vicepresidente del Comité Inmobiliario, otro de los fines de la densificación se relaciona con el proceso de integración al que deben aspirar las ciudades.

Opina que “un proceso bien trabajado da paso a una integración real, con posibilidades que todos los ciudadanos lleguen a los centros urbanos y accedan a mejores servicios, equipamientos y áreas verdes”.

Lo anterior, precisa, no significa que se desarrolle un crecimiento desmedido y sin restricciones, las que están contempladas en ordenanzas, leyes y planos reguladores como instrumentos de ordenación territorial.

También, acota el dirigente, el mercado influye en el proceso de planificación de una ciudad. “En el caso de Concepción, los polos de desarrollo han sido impulsados porque las normas permiten su crecimiento, pero también, porque existe una demanda por vivir en esas zonas”, explica.

Lathrop expresa que se debe asumir el rol de la ciudad como una urbe en altura y planificarla de esa manera en el tiempo. “Concepción ha ido potenciando su crecimiento en altura, complementado con el alto costo del suelo, menores tiempos de desplazamiento y mejores estándares de espacios urbanos”.

CONTRAPESO A PRIVADOS

Una visión más crítica de la densificación tiene el sociólogo y Doctor en Urbanismo en la UCLA, Francisco Sabatini. Si bien se manifiesta partidario, argumenta que este proceso debe tener una regulación por parte del Estado.

El académico afirma que la densificación es un fenómeno creciente en las ciudades ya que la tendencia mundial es volver a habitar los centros urbanos. “Las personas necesitan vivir hoy donde haya centralidad, sobre todo por los tiempos de desplazamiento y por el ambiente laboral, que tiene un mayor desarrollo en esas áreas, lo que es determinante para la vuelta del ciudadano a la urbe”.

A su juicio, el control que el Estado debiera tener ante el crecimiento –muchas veces vertiginoso de las ciudades- en la actualidad se visualiza como ausente. “Una densificación equilibrada se construye con regulación estatal hecha en función de la conservación y el patrimonio”, recalca el académico.

Para Sabatini, el mundo privado, que es uno de los actores principales en densificar las ciudades, debería tener como contrapeso un Estado que se preocupe de preservar el interés público y dotar de ese anhelado equilibrio a las urbes. Si no, señala el profesional, ocurren ejemplos como los ghettos verticales en Santiago.

“El problema de la densificación hoy en día se concentra en un desbalance de fuerzas e intereses, que no son eminentemente técnicas, sino donde prima un factor político”, expresa.

La propuesta, dice el académico, es compatibilizar la densificación, con el negocio inmobiliario y el respeto por la arquitectura y el barrio.

MOP presentó cartera de proyectos por cerca de US$ 2 mil millones

MOP presentó cartera de proyectos por cerca de US$ 2 mil millones

Las iniciativas se concentran en mejorar la conectividad regional e involucran obras como la ampliación del aeropuerto Carriel Sur y concluir el Puente Bicentenario, proyectos que según la CChC Concepción son claves para el desarrollo de la región.

“La idea es que estos planes se concreten en obras” así el ministro de la cartera de Obras Públicas, Juan Andrés Fontaine, inició su exposición ante representantes de los distintos gremios productivos de la región del Biobío. En el informe detalló los principales proyectos que el Gobierno pretende impulsar en los próximos años y que involucran una inversión cercana a los 2 mil millones de dólares.

La agenda regional, así como la cartera de iniciativas en el resto del país, tiene como eje central una visión de largo plazo que está incluida en el programa Chile 2050 y que el secretario de Estado adelantó en esta ocasión.

Uno de los aspectos claves que puntualizó es que la batería de proyectos se administra con un “sentido de urgencia”. Varias de las obras se incluyen en la anunciada Agenda de Aceleración Económica, que el Gobierno lanzó con el objetivo de dar mayor rapidez a proyectos de obras públicas y así dinamizar la economía. Entre ellas, por ejemplo, las mejoras a la Ruta 160.

Agregó que estas obras no sólo mejorarán la calidad de vida de los ciudadanos, sino también, permitirán el ahorro de tiempo en la cadena logística y con ello una mayor capacidad productiva a largo plazo. Lo anterior, según el ministro, son factores para reacelerar la economía; ámbito que durante el actual Gobierno no ha podido mostrar las cifras de crecimiento anunciadas en su inicio.

El plan nacional abarca inversiones públicas y otras en conjunto con privados que alcanzan los US$ 22 mil millones. De ellas, un 33% son parte del sistema de concesiones.

En esta línea, Fontaine puntualizó que el programa de infraestructura contempla que el mecanismo ejecutado con los privados se extienda a nuevos sectores como hospitales y posteriormente a cárceles. Entre los primeros, se encuentran proyectados recintos en Nacimiento, Santa Bárbara, Lota y Coronel; que esperan estar licitados a fines de este año.

RUTA 160 Y PUENTE BICENTENARIO

En su intervención, el ministro destacó que la región tiene desafíos importantes como son movilizar a más de un millón y medio de personas y conectar la infraestructura portuaria logística de los seis puertos existentes en la zona.

Uno de los proyectos más ambiciosos del plan de movilidad incluye fortalecer la Ruta Interportuaria y conectarla en su parte sur con la Ruta 160 y la futura Ruta Pie de Monte hacia Coronel. Lo anterior, tendría como virtual beneficio la descongestión hacia la provincia de Arauco y que actualmente está siendo intervenida con obras complementarias y de ampliación de terceras pistas.

En este anillo de circunvalación que se pretende potenciar, cobra relevancia materializar la Ruta Pie de Monte que se licitará, según lo explicitado por Fontaine, el segundo semestre de 2022, por un monto de US$ 240 millones, a través del sistema de concesiones.

Se agrega el inicio de obras del Puente Industrial, proyectada para fines de este año. La construcción de este viaducto tiene un costo de US$ 182 millones y es una de las iniciativas con mayor retraso del MOP, la cual fue adjudicada hace cuatro años y paralizada debido a que no contaba con la resolución de calificación ambiental.

Otra de las iniciativas anunciadas por el ministro es el término de la obra Puente Bicentenario, que se estima, junto con su prolongación aérea hacia calle Chacabuco, estar finalizada el año 2021.

En paralelo a los proyectos anteriores, está en marcha la construcción de la Ruta a Nahuelbuta, que espera estar concluida a fines de este año (US$ 241 millones). Así como también, el 2020 se llamará a licitación el complejo Pichachén, con una inversión estimada de US$ 13 millones.

Con un plazo más extendido, para el 2022 se espera licitar la doble vía Costanera Chiguayante.

En total, las obras anunciadas en el plan abarcan un monto cercano a los US$ 2 mil millones de dólares para la región.

PROYECTOS CLAVES

A través del presidente del Comité de Infraestructura Pública y Contratistas Generales, Bernardo Bustos, la Cámara Chilena de la Construcción -entidad que ha propiciado la concreción de varios de los proyectos mencionados- espera que estas inversiones puedan materializarse en los plazos estipulados y que no sufran retrasos.

El dirigente expresa que “muchas veces las obras se aplazan, porque no existe financiamiento para ellas, pero esperemos que la actual economía sana y estable del país permita proyectar de buena forma estas iniciativas”.

Bustos recalca que la presentación del ministro no alude a la descentralización de recursos del Estado. “Es un tema importante que, sin duda, se discutirá el próximo año a raíz de la elección de Gobernadores Regionales. Entonces debemos preguntarnos: ¿Cómo van a administrar el desarrollo de su zona? y ¿si se continuará dependiendo de la administración central en términos de recursos?

Para el dirigente es un tema relevante, ya que no se puede planificar el desarrollo de una región si se sigue dependiendo del Estado. Para Bustos los nuevos cargos deben tener una capacidad de resolución regional.

En tanto, Héctor Díaz, past presidente de ese comité y presente durante la intervención del ministro Fontaine, sostiene que la mayoría de los proyectos expuestos están en sintonía con lo que la CChC ha impulsado en materia de infraestructura.

Proyectos como la Ruta Pie de Monte, la nueva Costanera a Chiguayante y el Puente Industrial, dijo, son esenciales para la región. Destacó también entre las iniciativas otras de largo aliento como la circunvalación Dichato-Florida-Hualqui y la Ruta 5 Chillán-Collipulli, para relicitar a fines de 2020.

Sin embargo, dice Díaz, como gremio esperaban anuncios más concretos sobre la Ruta Interportuaria. “Si bien se anunció entre los proyectos, parece no ser prioridad, pues no tiene fecha de inicio durante esta administración”, acotó

Asimismo, señaló que otra de las urgencias para la zona es el esperado Puente Industrial, por los beneficios que traerá tanto para el transporte productivo, como también, para el privado.

El dirigente valoró además las mejoras en la Ruta 160, pero señaló que es vital entregar una segunda alternativa de jerarquía intercomunal a esta vía por el desarrollo habitacional que experimentará esa zona en la próxima década.

El ministro de Obras Públicas, Juan Andrés Fontaine, señaló que el plan de infraestructura se está trabajando con un sentido de urgencia.

Buenas prácticas del usuario ¿Cómo controlar la humedad en viviendas?

Buenas prácticas del usuario ¿Cómo controlar la humedad en viviendas?

La CChC editó el primer Manual de Condensación para el Gran Concepción, que tiene como finalidad ser un aporte a la hora de prevenir este fenómeno y, con ello, prolongar la vida útil de las viviendas.

Los expertos coinciden que la región del Biobío tiene ciertas condiciones climáticas que favorecen la aparición de humedad en viviendas y edificaciones en altura, en especial en esta época del año. Incluso se ha convertido en uno de los principales enemigos de los hogares a nivel nacional.

El arquitecto Mario Coronado, presidente Comisión de Educación y Capacitación de la CChC, y Magíster en Diseño y Construcción Sustentable, explica que las edificaciones en general sufren los efectos de varios tipos de humedad, como la de construcción, suelo o capilaridad, accidental, por lluvias y por condensación.

Es ésta última la más frecuente en los hogares chilenos y la que más se detecta en viviendas del Gran Concepción. Una de sus causas fundamentales es la condición de alta humedad relativa del aire en el interior de la vivienda y es ésta condición la que se debe prevenir, asegura el experto.

Agrega que los problemas de condensación se manifiestan preferentemente en invierno debido a que se ventila menos, los diferenciales de temperatura entre interior y exterior son mayores, existe un uso intensivo de calefactores y se realizan diversas actividades al interior de la vivienda, como el secado de ropa, a raíz de las bajas temperaturas.

La principal característica de este tipo de humedad es que se ubica en las caras interiores de los muros y se extiende de manera homogénea por éstos, lo cual puede provocar descascaramiento, decoloración de pinturas y revestimientos, machas, mohos y hongos. En madera se visualiza como hinchazón y en elementos metálicos como oxidación, entre otros daños.

Coronado señala que los usuarios de los inmuebles tienen un papel clave a la hora de prevenir la presencia de humedad y sus nefastas consecuencias. “Hay ciertas prácticas que se deben evitar al ocupar una vivienda y seguir consejos como ventilar, a diario, los espacios para que la humedad no se acumule y, así también, pueda renovarse el aire al interior del hogar”.

Detalla que la sobreocupación de recintos, es decir que esté habitado por una mayor cantidad de personas con respecto para lo que fue diseñado; va aportar mayor humedad. En la aparición de este fenómeno, también influyen los sistemas de calefacción utilizados al interior de la vivienda. Entre ellos, el gas y la parafina contribuirían a aportar importantes cantidades de agua en forma de vapor.

Agrega que las duchas extensas, la manera de cocinar y el lavado y secado de ropa al interior de una casa o departamento, son parte de los errores más frecuentes de los usuarios.

alta humedad
Roberto Arriagada, jefe del Área de Eficiencia Energética e Inspección Técnica del CITEC de la Universidad del Bío-Bío, unidad que estuvo a cargo de la elaboración del Manual de Condensación junto a la CChC, afirma que como la humedad por esta causa es de origen climático, es una de las principales patologías asociadas a las viviendas en el Gran Concepción.

Explica que el clima genera un alto potencial de riesgo para que se produzca condensación. A lo que se suma que Concepción es una zona donde los niveles de humedad son bastante altos.

“El clima va afectar a la envolvente, en el sentido que estará sometida a una exposición de condensación mayor si es que no se toman ciertas precauciones”, recalca Arriagada.

En esto incluye al diseño de la edificación, pues a su juicio con elementos constructivos como una buena aislación térmica, se logra disminuir el peligro de que aparezca humedad en la vivienda.

El académico expresa que pese a que las constructoras e inmobiliarias diseñan los proyectos con los requisitos que exige la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) en cuanto a aislación, igualmente se manifiestan los impactos de humedad por condensación en las viviendas.

Señala que “esto tiene que ver con un tema más profundo que se relaciona con que las exigencias planteadas actualmente no son suficientes para reducir los problemas de humedad”. Por ello, recalca que el usuario tiene un papel importante para prevenir daños por este fenómeno.

CONCIENTIZAR AL USUARIO
La humedad por condensación se ha convertido en uno de los principales problemas de postventa a nivel de viviendas en el país.

Juan Ignacio Lathrop, vicepresidente del Comité Inmobiliario de la CChC Concepción, precisa que el fenómeno se agudiza por el mal uso de las casas. Añade que la clave es lograr buenas prácticas por parte del usuario, como por ejemplo, el manejo cotidiano de una óptima ventilación.

Lo anterior, señala el ejecutivo, se incorpora como uno de los aspectos centrales en la prevención que incluye el Manual de Condensación y que varias empresas regionales entregan a los nuevos propietarios al momento de adquirir una vivienda.

“Los clientes asocian este tema a que existe un problema con la vivienda y de esa forma relacionan los daños ocasionados por la humedad al trabajo realizado por la empresa”, advierte Lathrop.

Tal como señalaron los expertos, los usuarios son en gran medida los responsables del vapor de agua y humedad en sus casas, por ello, el dirigente inmobiliario indica que esta realidad debe conocerse y orientar al nuevo propietario para evitar las consecuencias de esta desagradable presencia.

En esta línea, asegura que el propósito de la guía, que aborda desde cómo se origina el fenómeno de la condensación hasta comentarios prácticos para prevenir su posible aparición, es lograr que quien ocupe un inmueble desarrolle buenas prácticas para minimizar los daños de la humedad al interior del hogar.

Los problemas de condensación se manifiestan preferentemente en invierno, debido a que se ventila menos y los diferenciales de temperatura entre interior y exterior son mayores, entre otras causas.