PDA del Gran Concepción y la industria inmobiliaria: Los cambios que vienen

Sep 11, 2019 | A fondo

Los principales impactos para el sector de la construcción tienen relación con nuevas exigencias en materia de acondicionamiento térmico para las viviendas y las compensaciones que deberán realizar los proyectos por sus emisiones contaminantes.

En manos de la Contraloría General de la República está el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica para el Gran Concepción (PDA), luego que reingresara en agosto a ese organismo, tras nuevas adecuaciones requeridas.

En la seremi de Medio Ambiente de la región del Biobío no se atreven a anticipar una fecha de entrada en vigencia de este PDA, pues señalan que “son tiempos de la Contraloría”, pero esperan que antes de fin de año haya luz verde para su aplicación.

Así, este instrumento ambiental regirá para 10 comunas de la provincia como son Concepción, Hualpén, Talcahuano, Chiguayante, San Pedro de la Paz, Lota, Coronel, Penco, Tomé y Hualqui.

Entre los sectores productivos que deberán realizar cambios a su forma de operar está la industria de la construcción, que según Mario Delannays, seremi regional de Medio Ambiente, en instancias de evaluación de proyectos deberán considerar variables como la compensación de sus emisiones contaminantes; entre los principales aspectos que tipifica el plan.

Se precisa que los proyectos que tengan una emisión superior a 2,5 toneladas/año de MP 2,5 y cinco toneladas/año de MP 10 deberán ejecutar un plan de compensaciones de emisiones al medio ambiente. Además se consideran emisiones críticas para compensación de las mismas 10 toneladas de SO2 o 20 toneladas de NOX.

Las compensaciones, señala la autoridad, podrán ser mediante el recambio de calefactores, recambio de calderas, cambios en combustibles, sistemas de aislación y recambios en sistemas de transportes.

Otro de los factores que las iniciativas deberán tener en cuenta es el tema de la aislación térmica. Según Delannays “las viviendas nuevas tendrán que considerar un mejor estándar en la envolvente térmica, condensación, filtración de aire, ventilación, control de ganancias solares y aislamiento térmico de sobrecimientos.

Pablo Zenteno, ingeniero especialista en temas medioambientales y quien ha asesorado a empresas del sector en ciudades que ya cuentan con planes de descontaminación, afirma que los nuevos requisitos de eficiencia térmica, si bien están actualmente considerados en algunas disposiciones, “con el PDA se acelera su implementación y se transforman en un elemento normado”.

Zenteno señala que los proyectos –ingresados al SEIA- tendrán que calcular tanto las emisiones directas como las indirectas. Se habla de las emisiones futuras del proyecto y que el desarrollador debe incluir un plan que precise el cálculo de cuánto va a emitir. Si se sobrepasan los umbrales establecidos en el PDA, se deberá especificar de qué manera se van a compensar esas emisiones.

Las compensaciones son en un año y deberán ejecutarse en cualquier comuna donde rige el PDA. El profesional menciona que las empresas, que ingresan al Sistema de Impacto Ambiental y superan el umbral establecido, deberán presentar un plan de compensaciones que serán discutidas y aprobadas por la seremi de Medio Ambiente, en la etapa de evaluación ambiental de proyectos.

Los proyectos más grandes y de largo plazo, advierte Zenteno, deberán considerar para el cálculo de las emisiones las etapas entregadas de la construcción junto con las fases de construcciones futuras, por lo cual a su juicio “muchas veces se terminará compensando una cantidad mayor a lo que se calculaba inicialmente”.

Se precisa que los proyectos que tengan una emisión superior a 2,5 toneladas/año de MP 2,5 y cinco toneladas/año de MP 10 deberán ejecutar un plan de compensaciones de emisiones al medio ambiente.

“En el caso de las viviendas privadas no cuentan con un subsidio asociado para implementar las modificaciones que solicita el PDA, es el desarrollador el que asumirá los costos de los nuevos estándares” (Pablo Piña, vicepresidente Comité de Arquitectura, CChC).

NUEVOS ESTÁNDARES
El arquitecto Pablo Piña, vicepresidente del Comité de Arquitectura y Urbanismo de la CChC Concepción, señala que los nuevos estándares van afectar directamente al diseño y a las soluciones constructivas que incorporan los proyectos.

Explica que en el caso del reacondicionamiento térmico que menciona el PDA se indican nuevos valores para la transmitancia térmica (Valor U), los cuales se incrementan tres veces por sobre lo que hoy considera la actual norma de aislación térmica. Esto, tiene por objetivo bajar el requerimiento energético de la población.

El plan además propone disminuir el riesgo de condensación superficial e interscicial, la cual se deberá estudiar, demostrar y, en muchos casos, mejorar; dice Piña. Precisa que esto implica integrar elementos constructivos que antes no estaban considerados en un proyecto.

En cuanto a la infiltración de aire (es decir, donde ingresa aire sin estar regulado) se debe cumplir con un cierto valor e incorporar además un sistema de ventilación en la vivienda, que antes no era obligatorio. El resguardo de la calidad del aire interior se norma en forma obligatoria con el PDA.

Piña expresa que las iniciativas que ingresen al sistema ambiental y que sobrepasan la norma contaminante que especifica el PDA tendrán que presentar medidas de mitigación y, en algunos casos, realizar las compensaciones correspondientes.

Explica que este tipo de plan que presente el desarrollador debe estar aprobado por la seremi y tener claridad de cuánto contamina el proyecto, cómo reducir esas emisiones y qué tipo de compensaciones se ejecutarán de ser necesarias.

Lo anterior, apunta el profesional, impactará en el costo del proyecto. “En el caso de las viviendas privadas no cuentan con un subsidio asociado para implementar las modificaciones que solicita el PDA, es el desarrollador el que asumirá los costos de los nuevos estándares que comenzarán a regir”.

PROYECTOS PÚBLICOS Y PRIVADOS
El PDA difiere en cuanto a los plazos para el sector privado y el público. Para éste último especifica un lapso de 12 meses, luego de su entrada en vigencia, para que se apliquen los nuevos valores exigidos en términos de aislación térmica.

Piña explica que posterior a los dos años, los valores aumentan en techos, muros y pisos. Y se agrega la ventilación en ventanas y puertas; elemento que no era considerado y que el plan establece como necesario a cumplir.

Asimismo, el documento incorpora un nuevo ítem: el control de ganancias solares y aislamiento térmico de los sobrecimientos. El arquitecto especifica que al segundo año de aplicación del PDA se incorpora un nuevo punto más para evaluar y demostrar. “Lo que se proponía controlar hasta ese momento eran subsanables a través de elementos constructivos, pero con este factor se afecta el diseño del proyecto”, advierte.

En el caso del mercado inmobiliario privado el PDA es más rígido, ya que obliga a cumplir con todos los estándares renovados -mencionados anteriormente- apenas entre en vigencia el instrumento ambiental. Señala que dentro de los tres primeros años de aplicación del formato para descontaminar deberán ser cumplidos.

Se suma la obligatoriedad de incorporar termopaneles en viviendas y puertas aisladas térmicamente; una innovación que deberá adoptar la industria y en especial el mercado de proveedores del sector.

Finalmente, Piña afirma que como el PDA obliga a certificar varios ítems, los proyectistas deberán capacitarse en el tema y abordar no solo la línea de diseño del proyecto. “Obviamente, esto se va a proyectar en un diseño con un costo más elevado que el de hoy, pues las obras incorporarán elementos de ventilación antes no contemplados, mejores estándares productivos para evitar infiltraciones y aislamiento térmico con valores superiores”.

PROYECTOS CON PDA
La oficina de arquitectura Fluxá & Asociados cuenta con experiencia al proyectar iniciativas inmobiliarias en zonas que ya cuentan con PDA. En Chillán, por ejemplo, realizaron el diseño de un proyecto de condominios y edificio el cual incorporó todos los elementos que exigía el modelo de antidescontaminación.

Eleodoro Mora, jefe de proyectos del Área de Vivienda, Condominio, Loteos y Edificios Menores de esa oficina, afirma que los criterios de aislación térmica, ventilación y orientación de apertura delas viviendas son condiciones que se refuerzan en ese PDA y que exigen mayores estándares. “Hay un impacto en costos para los proyectos y en soluciones constructivas”, señala.

Agrega que existen otras condicionantes que afectan al diseño como las aperturas según la orientación, requisito del PDA de Chillán. Esto significa que obliga a una construcción a orientarse de buena manera.

Estos nuevos requerimientos, menciona el arquitecto, deben estar validados por un profesional, que informe y entregue el visto bueno de todas las terminaciones y orientaciones. En resumen, en un plan de descontaminación debe estar todo medido y demostrado.