Incertezas jurídicas: El escenario de fragilidad del sector construcción

Ene 24, 2019A fondo

*En la mira están los permisos de edificación de los proyectos inmobiliarios. A esto se suma una creciente judicialización de iniciativas y las adecuaciones constantes de la regulación ambiental, que pueden retrasar proyectos e incluso paralizar los que ya están en marcha.     

Pablo Zenteno, ingeniero experto en temas medioambientales.

Uno de los ingredientes más importantes en la receta que economistas y expertos entregan para un crecimiento sostenido en el país es recuperar la confianza empresarial, lo que según todos concuerdan, genera un importante fortalecimiento de las inversiones.

En este sentido, uno de los sectores claves para la economía es la industria de la construcción, que como todas las áreas productivas necesita de reglas claras para su desarrollo. Sin embargo, durante el último tiempo el panorama para los proyectos inmobiliarios ha mostrado una señal inconveniente, debido a la falta de certeza en distintos planos que van desde el jurídico hasta el medioambiental.

Lo anterior, expresan quienes están en el rubro, si esto no se corrige se deja a las iniciativas en una creciente indefensión.

Un caso que preocupa al sector se relaciona con los permisos de edificación. Varios proyectos a nivel nacional –entre ellos casos en las comunas de Estación Central, Providencia y Lo Barnechea, en Santiago- han debido retrasarse e incluso detenerse por la derogación de estos permisos, que en muchos casos ya habían sido otorgados por los organismos correspondientes. 

Felipe Schlack, presidente de la CChC Concepción, expresa que los permisos de edificación son la piedra angular de la industria inmobiliaria. “El sector está sometido a diversos riesgos, desde manejar plazos muy extensos hasta controlar grandes niveles de inversión, en algunos casos. Para enfrentar estas incertidumbres, que son inherentes al negocio constructivo, los proyectos se fundan en los permisos de edificación.

Lo que Schlack considera de mayor preocupación es la incertidumbre existente sobre este tipo de resoluciones que ya han sido otorgadas. En especial, los casos en que la Contraloría General de la República ha puesto en tela de juicio este trámite.

Advierte que en esas situaciones el organismo contralor está ejerciendo un rol técnico, ya que en sus dictámenes ha desconocido la validez de los planes reguladores comunales y pronunciamientos técnicos anteriores.   

Esto mantiene al gremio en alerta y genera dudas en inversionistas para llevar adelante sus iniciativas. Lo que es peor es que al detenerse las inversiones en el sector, recalcan, se afecta a las familias que ya han adquirido sus viviendas y a toda la cadena de empleos que genera la industria.

Por ello, la CChC ha planteado que es necesaria una normativa que fije las atribuciones y responsabilidades en forma clara, respecto de las materias sobre las que Contraloría podría pronunciarse en temas de construcción y planificación urbana. Esto porque, recalca el líder del gremio local, los dictámenes de este organismo se adentran en criterios técnicos.

“Se desconocen las bases del sistema de planificación de las ciudades, ordenamiento territorial y aprobación de proyectos, con consecuencias no sólo para el empleo, sino también para la calidad de vida de la comunidad”, acota Schlack.

Nuena voluntad

Un punto de vista similar mantiene Agustín Pérez, presidente de la Asociación de Directores de Obra de Chile (Adom), quien recalca que la mayor incerteza jurídica se produce actualmente por las normas contenidas en los planos reguladores comunales de áreas metropolitanas que fueron aprobadas por las respectivas seremis regionales y que no requirieron toma de razón por parte de  la Contraloría General de la República.

Especifica que, de acuerdo a la LGUC, estos planos después de ser aprobados por la seremi son promulgados por Decreto Exento del alcalde correspondiente. No obstante, haber cumplido con todo el procedimiento legal y haber sido publicado en el Diario Oficial, los dictámenes del organismo contralor han considerado que algunas normas de estos planes no deben ser reguladas por ese instrumento de planificación territorial.

“El problema es que no se sabe qué planes se encuentran en esa situación, porque el organismo que le corresponde interpretarlo de acuerdo a la ley es la seremi regional correspondiente y ellas no se pronuncian al respecto”, añade Pérez.

La única solución que ve el dirigente es derogar la DDU 227/2009 y la DDU 318/2018, circulares generales emitidas por el Ministerio de Vivienda y que, a su juicio, en vez de interpretar la ley, legislaron sobre materias del significado de las normas urbanísticas descritas en la LGUC y limitaron el actuar de las DOM.

Como consecuencia, explica que permitieron que los proyectos se aprueben solo con normas generales en vez de contemplar normativas locales y con eso mejorar el contexto territorial de la obras.

Pérez además plantea que es necesario adecuar las ordenanzas generales de urbanismo y construcciones a las leyes de calidad de la construcción, a la ley de aporte al espacio público, a la de infraestructura y a la afectación a utilidad pública. Concluye que “no se requieren mayor legislación, solo buena voluntad de los intervinientes”.  

factor medioambiental

Para Pablo Zenteno, ingeniero experto en temas medioambientales y expresidente del Grupo de Trabajo de Medio Ambiente de la CChC Concepción, la industria inmobiliaria es compleja y, por lo tanto, la ley y el reglamento ambiental no permiten recoger todos los escenarios que involucra un proyecto de ese tipo.

Esto hace que al existir proyectos con cierto nivel de dificultad, las interpretaciones de las normas sean varias, incluso en una región y en otra, ya que a su juicio nadie establece una estrategia clara para medir ciertos parámetros.

“Lo anterior genera camisas de fuerza frente a lo que se quiere ejecutar en el futuro, como por ejemplo, una compra de terrenos o la proyección del tamaño de la obra”, dice Zenteno.

El profesional expresa que la realidad es que, generalmente, una inmobiliaria no desarrolla un proyecto completo, sino en un horizonte de 5 a 10 años, y muchas veces con proyección de ampliar o ejecutarlo en décadas posteriores. De acuerdo a esto, Zenteno se pregunta ¿cómo se evalúan las dificultades a 20 años?

Como no hay herramientas técnicas para hacer esa evaluación tan extensa, la ley ambiental permite evaluar los proyectos por etapas. Zenteno señala que en marzo la autoridad debería emitir una guía que pretende dar luces de cómo interpretar varios de los criterios más complejos de la evaluación ambiental.

Para el ingeniero, otro de los factores de incerteza en el tema ambiental tiene que ver con la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) que actualmente no garantiza que el proyecto termine como se diseñó originalmente. “Sobre todo si es un proyecto grande. Las etapas constructivas van generando cambios, incluso las tipologías de viviendas no son las mismas que hasta hace 10 años atrás, por ejemplo”

Sin embargo, en su opinión la mayor problemática de inseguridad en el sector está dada en la planificación territorial y no en la evaluación ambiental. “Tratamos de resolver temas de planificación de un territorio en las evaluaciones ambientales particulares de cada proyecto y eso genera mayores incertezas”, concluye.